Пайплайн запуска

Все этапы стройки и запуска на одном полотне: кто ведёт, что закрыто, где горит срок

Показать всех ответственных

+ Этап

Готовность проекта

47%

Сейчас · этап 05 «Фундамент и коробка», закрыт на 62% 4 из 10 этапов закрыты · 38 из 81 задачи

Просрочено 3Ближайшие 7 дней · 6Закрыто на неделе · 9

01

Земля и leasehold

25 лет + опция продления, due diligence через нотариуса

А

С

закрыт 12.09.25

02

Разрешения PBG и SLF

Зонирование под коммерцию, согласование высотности

Р

закрыт 03.12.25

03

Концепция и рабочий проект

32 ключа, два бассейна, ресторан на 60 посадок

А

М

закрыт 28.01.26

04

Смета и выбор подрядчика

Тендер на 4 компании, взвешенное сравнение финалистов

С

закрыт 19.03.26

05 · сейчас

62

Фундамент и коробка

Свайное поле закрыто, второй уровень в работе

Р

С

до 30.08.26 · 3 просрочены

Свайное поле, 118 свай

Ростверк и плита первого уровня

Колонны и перекрытие второго уровня просрочено 6 дн

Закладные под инженерию до 12.08

Приёмка бетона лабораторией до 21.08

06

Инженерия и кровля

Вода, септик, электрика, кондиционирование, кровля

Р

старт 25.08.26

Договор на скважину и водоподготовку

Расчёт мощности PLN и генератора

Спецификация кондиционеров на 32 ключа

07

Отделка и бассейны

Тик, терраццо, два бассейна с переливом

М

старт 02.11.26

Образцы терраццо и тика на утверждение

Подрядчик по бассейнам, 3 оффера

08

Мебель и FF&E

Локальное производство в Джимбаране, поставка партиями

А

старт 15.02.27

09

Пусконаладка и лицензии

Лицензия отеля, найм и обучение команды

С

старт 20.06.27

10

Открытие и первые брони

Booking, Airbnb, прямые продажи, soft opening

М

14.11.27

Воронка инвесторов

Каждый разговор с инвестором виден целиком: чек, этап, следующий шаг и дата последнего касания

Настроить этапы

+ Инвестор

Привлечено

$1 640 000

78% от цели раунда $2 100 000

В работе сейчас

$780 000

9 инвесторов в активных этапах

Средний чек

$145 000

доля 6,9% в SPV на инвестора

Требуют действия

5

3 без следующего шага · 2 застряли в этапе

Знакомство · 4

$310k

Инвестор · Сингапур

$100 000

через партнёра

Следующий шаг: отправить финмодель · 08.08

Семейный офис · Джакарта

$150 000

входящий

Следующий шаг: созвон по структуре SPV · 11.08

Смотрел площадку · 3

$420k

Девелопер · Москва

$220 000

был на участке 02.08

Следующий шаг: прислать смету и график траншей · 09.08

Инвестор · Дубай

$120 000

тишина 12 дней

Следующий шаг не назначен

Условия · 2

$350k

Партнёр по прошлому проекту

$200 000

торг по доле

Следующий шаг: финальная версия term sheet · 07.08

Инвестор · Алматы

$150 000

застрял 19 дней

Следующий шаг: разобрать вопрос по выходу из доли · 08.08

Резерв доли · 2

$430k

Инвестор · Бали

$230 000

подписан term sheet

Следующий шаг: первый транш до 15.08

Инвестор · Лондон

$200 000

резерв до 20.08

Следующий шаг: договор через нотариуса · 12.08

Движение по воронке · июль

Конверсия между этапами

Из 34 первых касаний до денег дошло 6

34

Новый лид

25

Знакомство

74%

17

Площадка

68%

11

Условия

65%

8

Резерв

73%

6

Инвестировал

75%

Штаб подсказывает

●

Дубай, $120 000. Тишина 12 дней и нет следующего шага. Напомнить о себе сегодня.

●

Алматы, $150 000. Застрял в «Условиях» 19 дней при пороге 14. Закрыть вопрос выхода из доли.

●

Москва, $220 000. Был на площадке 4 дня назад, обещанная смета не отправлена.

●

Раунд. До цели $460 000. При текущей конверсии нужно ещё 12 новых касаний.

●

Бали, $230 000. Транш ожидается до 15.08, поставлено напоминание.

Последние касания

Лондон · встреча по договору, просят срок выхода 7 лет вместо 5 вчера, 18:40

Сингапур · запросил отчёт по освоению бюджета за июль 04.08, 11:12

Партнёр по прошлому проекту · согласен на 9,5% при входе в августе 02.08, 09:25

График оплат

Транши подрядчику и поставщикам привязаны к вехам стройки: видно, что оплачено, что горит и сколько осталось в бюджете

Выгрузить для инвесторов

+ Платёж

Бюджет стройки

$2 400 000

включая резерв 8% на непредвиденное

Освоено

$1 392 000

58% бюджета при готовности 47%

К оплате в августе

$214 000

4 платежа, ближайший 12.08

Просрочено

$46 000

1 платёж, ждём акт по бетону

Транши и платежи

ВсеК оплатеПросроченныеОплаченные

Веха	Получатель	Сумма	Срок	Статус
Приёмка перекрытия 2 уровня	PT Karya Bumi	$46 000	31.07	Просрочено 6 дн
Закладные под инженерию	PT Karya Bumi	$38 000	12.08	К оплате
Скважина и водоподготовка	Bali Water Works	$27 000	18.08	К оплате
Авторский надзор, август	Studio Arsitek	$9 000	25.08	К оплате
Кровельные материалы, партия 1	Teak Supply Co	$94 000	29.08	Согласован
Свайное поле и ростверк	PT Karya Bumi	$268 000	14.06	Оплачено
Плита первого уровня	PT Karya Bumi	$182 000	09.07	Оплачено
Проект ландшафта и озеленение	Green Bukit	$34 000	12.05	Оплачено
Аванс на закупку арматуры	PT Karya Bumi	$121 000	21.04	Оплачено
Рабочий проект и экспертиза	Studio Arsitek	$76 000	28.01	Оплачено

Освоение бюджета

План против факта, по месяцам

план факт

Мар

Апр

Май

Июн

Июл

Авг

Факт идёт впереди плана на 11 п.п.: подрядчик просил авансы партиями. Штаб держит это на виду, чтобы деньги не кончились раньше коробки.

Остаток и покрытие

Осталось по бюджету$1 008 000

На счетах SPV$412 000

Законтрактовано, но не оплачено$596 000

Кассовый разрыв ожидаетсяноябрь 2026

Чтобы разрыва не случилось, до конца сентября нужно закрыть раунд на $460 000 или сдвинуть партию кровли на октябрь.

Сравнение подрядчиков

У каждого критерия свой вес важности. Поменяйте любую оценку, суммы и лидер пересчитаются на лету

Как считается

+ Критерий

Критерий	Вес	PT Karya Bumi	PT Sinar Konstruksi
Опыт бутик-отелей на Бали	5	· 45	· 30
Качество бетонных работ	5	· 40	· 35
Штрафы за срыв срока в договоре	5	· 30	· 45
Цена за м² по смете	4	· 28	· 36
Своя бригада, без субподряда	4	· 36	· 20
Прозрачность сметы и закупок	4	· 32	· 24
Гарантия на конструктив	3	· 21	· 24
Англоязычный проект-менеджер	3	· 27	· 12
Загрузка другими объектами	2	· 12	· 16

Взвешенная сумма из 350 возможных

Karya Bumi

271 · 77%

Sinar Konstruksi

242 · 69%

Лидер по сумме баллов

PT Karya Bumi

Отрыв 8 п.п. Лидер выигрывает там, где вес критерия максимальный.

Проигрывает в цене и штрафах за срок. Оба пункта закрываются на переговорах, поэтому решение принято в пользу качества.

Открытый вопрос

Karya Bumi не даёт штраф больше 5% от контракта. Просим 10% или удержание последнего транша до SLF. Ответ ждём до 12.08.

Что уже проверили

✓Три сданных объекта на Буките, были на каждом

✓Отзывы двух владельцев вилл, оба про сроки

✓Лицензии и налоговая история компании

→Расчёт удорожания при задержке поставки тика

Финмодель отеля

Один экран, который собственник открывает на встрече с инвестором: доход, окупаемость и что будет, если загрузка просядет

Консервативный

Базовый

Оптимистичный

ADR · средний тариф

$186

по конкурентам на Буките $165–210

Загрузка в год

71%

высокий сезон 88%, низкий 54%

Выручка на 2-й год

$1 540 000

номера 74%, ресторан 19%, спа 7%

Доходность инвестора

14,2%

годовых на вложенный капитал

Окупаемость

6,4 года

с учётом года на выход в загрузку

Первый полный год после открытия

Выручка и загрузка по месяцам

высокий сезон низкий сезон

Янв

Фев

Мар

Апр

Май

Июн

Июл

Авг

Сен

Окт

Ноя

Дек

Пик · август

$188 000 · 91%

Дно · май

$86 000 · 52%

RevPAR за год

$132

GOP margin

46%

Что будет, если пойдёт не по плану

Сценарий	Загрузка	Прибыль в год	Окупаемость
Консервативный	58%	$412 000	9,1 года
Базовый	71%	$708 000	6,4 года
Оптимистичный	80%	$894 000	5,2 года

Базовый сценарий построен по фактическим тарифам соседних отелей того же формата на Буките.

Куда уходит доллар выручки

Персонал · 22%

Операционка и коммунальные · 14%

Комиссии площадок · 11%

Маркетинг и прямые продажи · 7%

Операционная прибыль · 46%

Бренд-полотно

Всё, чем отель говорит с гостем и инвестором: имя, палитра, шрифты, тон. Одна ссылка вместо переписки с дизайнером

Скачать гайд PDF

+ Раздел

Палитра

Песок · #EFEAE1

Джунгли · #2E6B4E

Терракота · #B4552F

Вулкан · #211F1A

Песок и вулканический камень взяты с участка, зелень с окружающих полей, терракота с крыш соседних деревень.

Типографика

Aa

Inter Tight · заголовки и цифры

Aa

IBM Plex Mono · метки, даты, суммы

Правило

Заголовок крупно и спокойно, служебное мелко капсом с большим трекингом. Между ними всегда воздух.

Как говорим

✓Спокойно и по делу, без восторгов и восклицательных знаков

✓Цифры вместо обещаний: срок, сумма, загрузка

✓Место называем по имени: Букит, Улувату, поля Пекату

✕Слова «рай», «мечта», «уникальный»

✕Стоковые закаты и фото чужих вилл

Знак

B

Круг и одна буква: работает на вывеске, на ключе от номера, на сайте и в аватарке. Минимальный размер 24 px.

Что уже готово

Готово Знак и палитра

Готово Шрифтовая пара

В работе Навигация по территории

В работе Тексты для Booking

Позже Меню ресторана

Позже Аменити и упаковка

Бренд собирается параллельно стройке, чтобы к отделке уже знать, какие материалы и вывески заказывать.

Материалы проекта

Документы, планировки и отчёты лежат в одном месте: инвестору отправляется ссылка, а не десять файлов из переписки

Открыть общий диск

+ Папка

Всего документов

148

в семи папках проекта

Обновлено за неделю

12

последнее вчера в 18:40

Отправлено инвесторам

5

пакет due diligence по ссылке

Ждут подписи

2

договор кровли и допсоглашение

Папки проекта

Синхронизация с диском включена

Папка	Файлов	Кто ведёт	Обновлено	Статус
Земля и leasehold	14	Нотариус и юрист	12.09.25	Закрыто
Разрешения PBG и SLF	9	Пермит-агент	03.12.25	Закрыто
Рабочий проект и планировки	41	Studio Arsitek	28.07.26	Правки
Смета и договоры подряда	23	Собственник	04.08.26	2 на подписи
Фото и отчёты со стройки	38	Прораб	вчера	Еженедельно
Пакет для инвестора	12	Собственник	02.08.26	Готов к отправке
Бренд и визуал	11	Дизайн	21.07.26	Пополняется

Последние файлы

Отчёт со стройки, неделя 31PDF · 8,2 МБ · вчера, 18:40

Акт по бетону, 2 уровеньPDF · 1,1 МБ · 04.08

Планировки, ревизия 7DWG · 24 МБ · 28.07

Финмодель, базовый сценарийXLSX · 640 КБ · 26.07

Пакет для инвестора

Двенадцать документов собраны в одну ссылку: leasehold, разрешения, смета, график траншей, финмодель и отчёты со стройки. Ссылка живёт 14 дней и показывает, кто и что открывал.

Скопировать ссылку